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ISSUE DATE2025.11.12
슬기로운 은퇴를 위한 ‘주택연금’ 활용법
여러분이 꿈꾸는 은퇴 이후의 삶은 어떤 모습인가요?
출퇴근이 사라지고 얻게 된 시간의 자유를 마음껏 누리거나, 그간 마음에만 담아 두었던 일이나 배움에 새롭게 도전하려는 분들도 계실 겁니다. 그 동안 가족과 생계를 위해 헌신했던 시간을 은퇴 이후에는 온전히 자신을 위해 사용하며 여생을 좀더 의미 있고 행복하게 보내려는 마음은 모든 이들이 꿈꾸는 은퇴 이후의 삶일 겁니다. 이렇듯 누구나 꿈꾸는 은퇴 이후의 삶을 영위하기 위해서는 최소 생계의 수준을 넘어 취향 소비를 계획할 수 있을 만큼의 안정적 경제력이 기반 되어야 합니다.
무엇보다 은퇴 이후에는 정기적인 수입을 더 이상 기대할 수 없는 만큼 한 달의 수입과 지출을 미리 계획할 수 있는 고정 수입원을 갖는 것이 무엇보다 중요합니다. 이를 위해 국가가 보증하고 있는 국민연금과 기초연금, 주택연금 같은 공적 연금 시스템을 은퇴 자산 포트폴리오에 적절히 활용하는 것이 좋습니다. 특히 국민연금과 기초연금만으로는 생활비가 빠듯할 수밖에 없는데, 은퇴 이후 집 한 채가 전부인 사람들에게 주택연금은 부족한 생활비를 보완할 수 있는 슬기로운 활용 방법입니다.
무엇보다 은퇴 이후에는 정기적인 수입을 더 이상 기대할 수 없는 만큼 한 달의 수입과 지출을 미리 계획할 수 있는 고정 수입원을 갖는 것이 무엇보다 중요합니다. 이를 위해 국가가 보증하고 있는 국민연금과 기초연금, 주택연금 같은 공적 연금 시스템을 은퇴 자산 포트폴리오에 적절히 활용하는 것이 좋습니다. 특히 국민연금과 기초연금만으로는 생활비가 빠듯할 수밖에 없는데, 은퇴 이후 집 한 채가 전부인 사람들에게 주택연금은 부족한 생활비를 보완할 수 있는 슬기로운 활용 방법입니다.
그동안 한국사회에서 집은 오랫동안 상속 자산으로 인식되어왔기 때문에 섣불리 활용하기 어려웠습니다. 또한 투자 가치가 높은 자산이기에 가치를 따지다 보면 당장의 활용에 주저함이 있던 것이 사실입니다. 하지만 최근 집에 대한 인식 변화와 함께 길어진 노년의 삶을 주체적으로 살고자 하는 액티브 시니어들이 늘어나면서 주택연금을 적극적으로 활용하는 사례가 늘고 있습니다.
주택연금 가입 요건 - 55세, 한국인, 12억 이하 주택 소유자
주택연금이란 주택의 소유자가 국가에 주택을 담보로 제공하고 연금을 받는 제도입니다. 일종의 역모기지론 상품인데요, 본인 소유의 집에 거주하며 평생 연금을 받는다는 점과 가입자 사망 이후 배우자에게 연금이 100% 승계된다는 점에서 매력적인 상품입니다. 한국주택금융공사가 보증을 서기 때문에 연금 지급이 끊길 염려가 없고, 부부 사망시 사망시점을 기준으로 정산하여 수령 연금 총액과 처분한 주택가격을 비교해서 남는 돈이 있으면 자녀에게 상속하고, 수령한 연금 총액이 담보한 집의 가격을 초과한다 해도 국가가 차액분을 청구하지 않으므로 오래 생존할수록 가입자에게 유리한 제도라고 할 수 있습니다.
이렇듯 제도가 주는 장점이 많지만, 본인 소유의 집이 있다고 누구나 주택연금에 가입할 수 있는 것은 아닙니다. 주택연금에 가입하기 위해서는 부부 중 한 사람이 55세 이상이며, 대한민국 국민이어야 합니다. 인적 조건 외에도 소유한 주택에 실제 거주하고 있어야 하며, 주택 가격이 부부 합산 공시가격 12억 이하일 때 가입 자격을 얻을 수 있습니다. 가입 대상이 되는 주택의 유형도 아파트나 단독주택 뿐 아니라 연립주택, 다세대주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택과 오피스텔(주거 목적)까지 그 범위가 넓어 본인이 소유한 주택의 유형을 반드시 확인해볼 필요가 있습니다.
이렇듯 제도가 주는 장점이 많지만, 본인 소유의 집이 있다고 누구나 주택연금에 가입할 수 있는 것은 아닙니다. 주택연금에 가입하기 위해서는 부부 중 한 사람이 55세 이상이며, 대한민국 국민이어야 합니다. 인적 조건 외에도 소유한 주택에 실제 거주하고 있어야 하며, 주택 가격이 부부 합산 공시가격 12억 이하일 때 가입 자격을 얻을 수 있습니다. 가입 대상이 되는 주택의 유형도 아파트나 단독주택 뿐 아니라 연립주택, 다세대주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택과 오피스텔(주거 목적)까지 그 범위가 넓어 본인이 소유한 주택의 유형을 반드시 확인해볼 필요가 있습니다.
주택연금 가입 범위 – 다주택자, 대출 있어도 OK
다주택자이거나 주택담보대출이 있는 경우 주택연금 가입이 어렵다고 생각하실 수도 있는데요, 2주택자라도 소유한 주택을 합산해 공시가 12억 이하라면 가입이 가능하며, 12억을 초과하더라도 비거주 주택을 3년 내 처분하면 가입이 가능합니다. 최근에는 금융권에서 12억 이상의 주택 보유자를 대상으로 하는 주택연금 상품도 출시해 공적 연금 가입 조건을 넘어선 은퇴자들에게도 주택 활용을 통한 생활비 마련이 가능해졌습니다. 다만, 이는 사적 연금이므로 한국주택금융공사에서 보증하지 않음을 유념해야 하겠습니다.
또한 주택에 대출이 포함되어 있다고 해도 주택연금에 가입이 가능합니다. 가입 시점 주택 가치에 따라 100세까지 지급되는 월 지급금을 현재 가치로 환산한 금액의 50~90%를 일시 인출해 대출을 상환하고 나머지는 평생 연금으로 받는 방식입니다. 대출상환의 부담은 줄이고, 월 지급금으로 안정적인 노후 생활비도 확보할 수 있으니 1석 2조라고 할 수 있습니다. 아울러 소상공인대출 상환과 재개발⋅재건축 등 담보주택의 정비사업 분담금도 주택연금을 활용해 납부할 수 있는 제도가 마련되어 주택연금의 다양한 활용처가 주목받고 있습니다.
주택연금 수령액 산정 기준 – 연령, 주택 가격
은퇴 후 안정적인 생활비 확보를 위해 주택연금을 고려하고 있다면 무엇보다 매월 지급되는 수령액이 궁금하실 텐데요, 주택연금의 월 지급금은 연령과 주택 가격, 이 두 가지 조건에 따라 금액이 달라지게 됩니다. 예를 들어, 일반주택을 가진 60세 가입자가 5억 원 상당의 주택을 담보로 종신지급(정액형) 방식으로 주택연금을 신청한다면 월 100만 1천원을 수령할 수 있습니다. 이때 동일한 조건에 나이가 70세라면 월 148만 7천원을 수령할 수 있고, 보유 주택 가격이 3억원이라면 수령액은 월 89만 2천원으로 줄어들게 됩니다.
주택연금 지급액은 가입 시점의 나이와 주택 가격을 기준으로 산정되기 때문에 추후 주택 가격이 오르거나 하락한다고 해도 지급액이 늘어나거나 줄어들지 않습니다. 또한 담보 주택이 일반주택이 아닌 노인주택이나 오피스텔 등 유형에 따라 수령액이 감소할 수 있으며, 지급방식(정액형, 초기증액형, 정기증가형)에 따라 실제 수령액이 달라질 수 있습니다. 또한 가입자가 기초연금 수급자이면서 보유 주택 가격이 2억 5천만원 미만이라면 월 지급금을 최대 21%나 더 받을 수 있는 우대형 상품도 있으니 가입조건을 꼼꼼히 따져 최적의 수령방식을 택하는 전략을 세울 필요가 있습니다.
주택연금 가입시 고려할 점
여러 장점에도 불구하고 주택연금 가입을 망설이는 이유는 아마도 주택연금이 부동산의 미래 가치를 반영하지 못하기 때문일 겁니다. 집값이 크게 올라도 매월 수령하는 연금이 동일하다면 아쉬움이 있겠지만, 반대로 집값이 크게 하락한다고 해도 연금액이 줄어드는 것은 아니므로 가입시 염두해야 할 것입니다.
또한 집을 사고 팔아야 하거나 급하게 이사를 해야 할 때, 임대수익을 얻고자 할 때 주택연금에 가입되어 있다면 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 주택연금을 해지하면 되지만, 중도 해지 수수료가 만만치 않은데다 그동안 받은 연금과 가입시 지출된 초기 보증료(주택 가격의 1.5%)의 반환은 물론, 등기 비용 등도 오롯이 가입자가 감당해야 하기 때문입니다.
각자의 경제 가치관과 성향에 따라 주택연금 가입에 대한 의견은 달라질 수 있습니다. 다만, 안정적인 현금 흐름으로 경제적 기반을 마련함으로써 노후에 인생에서 가장 자기다운 삶을 선택하고자 하는 시니어라면 주택연금 가입은 고려해볼만 합니다.
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